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梅州楼市库存新增1万多套 新品多竞争白热化

2017-07-19 09:01:15 来源:南方日报
内容摘要:   梅州城区一江两岸。何森垚 摄   梅州城区的城市综合体与房产。何森垚 摄   楼市一直是人们热点话题。眼下,2017半年已过,这

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  梅州城区一江两岸。何森垚 摄

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  梅州城区的城市综合体与房产。何森垚 摄

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  楼市一直是人们热点话题。眼下,2017半年已过,这半年来,梅州楼市价格、成交情况等如何?连日来,记者在走访中了解到,前6月梅州住宅价格、成交量双双上升,与一二线城市楼市逐渐趋稳形成鲜明对比,土地拍卖也受到各大企业热捧,奏响了楼市“黄金期”又一小高潮。

  相关统计数据显示,上半年梅州全市住宅成交量为17879套,销售均价为5253元/平方米。其中,梅州城区住宅成交量为9193套,同比上涨23%;销售均价约6160元/平方米,同比上涨19%。业内人士指出,虽然住宅交易量价在上半年再攀高峰,但多是因为入市量有限的缘故。然而,据估算,仅在梅州城区下半年就有数万套新房入市。

  那么,进入下半年,梅州房价究竟会因为入市量的增加而下跌或趋稳,还是随着楼市的火热猛势往“高处”看齐?记者为此走访部分楼盘,不少楼盘负责人对下半年的楼市趋势持乐观态度,新推产品定价或将稳中有升。

  ●南方日报记者 黄思华

  大型房企纷纷入驻带旺区县房产

  2017年上半年可谓是中国楼市调控政策发布最为密集的时间段,超过50个城市出台数百项调控措施,一二线楼市政策不断收紧。

  中国指数研究院提供的数据显示,6月份,北京、上海、广州、深圳等城市商品住宅销售面积同比均出现下滑,其中,北京下降52.30%,上海下降47.44%,广州下降62.64%,南京降45.45%。

  伴随着热点城市销售“应声下滑”,大量三四线城市中的非重点城市商品房销售面积上半年增长24.5%,继续保持在20%以上的增长水平。穆迪近日发布的《中国房地产市场焦点》报告也显示,中国三四线城市房价已连续7个月实现环比上涨,且平均涨幅高于一线和二线城市。

  同时,房企业绩的分化也印证了三四线房地产市场的走强。深耕三四线城市的碧桂园以2889.1亿元的销售额,超过万科、恒大成为今年上半年房企销售冠军。

  对于地处山区的梅州来说,无疑也迎来了房地产发展的一个大好时机。从梅州市住房和城乡建设局发布的数据来看,上半年,不仅梅州城区,其他五县一市区域,成交量与价格也是稳中有涨。

  其中,兴宁市的商品房销售面积51.87万平方米,住宅销售面积49.03万平方米,位列梅州其余五县一市榜首;丰顺县则因为靠近汕潮揭,在销售均价方面居于首位,受珠光御景等新盘入市的影响,上半年住宅销售均价5658.60元/平方米,成为五县一市中唯一一个“5”字头的县区。

  据梅州市房地产行业协会提供的数据,从土地供应量来看,上半年住宅土地供应热点为大埔、五华、江南和丰顺,四个区域的供应面积超过总体面积的80%。

  随着奥园、碧桂园、富力等房企逐渐的入驻,各个县(市区)的扩容提质成效明显。深圳四华地产顾问杨凡分析,尤其是五华、兴宁这两个人口大县(市),加上区位更接近珠三角地区,未来将成为楼市新的热点。

  之前,除梅州城区外的区域较少大型楼盘,各个县城的购房需求会聚集到主城区。未来,除了投资客或改善型用户外,主城区的刚需客户将被分散到五县一区。业内人士预测,主城区的楼盘竞争将进入白热化。

  高铁经济圈效应利好周边房产

  纵观整个上半年,梅州楼市一路高歌猛进。在成交均价方面,从1月份的均价5582元一直涨到6134元,中途没有出现回落,每平方的涨幅约500元。

  不少投资客会担心,上半年涨势太猛,会不会对下半年乃至明年的楼市走向有影响?

  对此,梅州市房地产行业协会会长李日锋认为,虽然近年来主城区的刚需用户已消化了大部分,但是随着梅州嘉应新区扩容提质建设的加快,以及高速公路和高铁的建设,将会推进周边地产商业利好的新一轮释放。

  当前,以高铁为代表的交通枢纽已经成为城市发展的全新模式。“一个高铁交通枢纽,一个城市发展中心”的惯性规律更已成为时代发展的普遍性法则。

  正在加快建设的梅汕高铁,不仅拉近了梅州与珠三角的距离,也缩短了更多在外务工游子回家的距离。梅汕高铁通车后,从梅州出发,至潮汕用时最多半小时,至厦门约1.5小时,至深圳约2.5小时,至广州约3.5小时。

  高铁经济的发展,往往带来大量客群和人流,而房地产也将成为高铁带来的巨大利益体中分到第一杯羹的行业。无论是居住观念、开发空间、还是旅游、酒店等衍生地产行业发展都将在高铁开通后发生不同程度的变化。

  其实,由于不少一线城市的人口容量已超负荷,高企的房价和租金让很多年轻人当上了“候鸟族”,工作在A市,生活在B市,路上花的时间不多,除开交通费,房价都省了一大笔钱。

  张女士的儿子今年7月即将大学毕业,在选择工作的问题上犯了难。她的儿子认为广州作为鞍山的首府,环境好,机会多,发展潜力大,希望在广州找工作。但是因为经济能力有限,很难在大城市买房,张女士便想让儿子回家乡。

  而得知梅汕高铁即将建成通车的消息后,张女士渐渐放弃了自己的坚持,转而支持儿子留在广州,并开始计划为儿子在梅州高铁站附近买房。“以后去广州才3个多小时,孩子回来方便,我们也可以经常过去。”张女士说。这么一来,张女士的儿子便加入了“候鸟族”。

  李日锋认为,高铁通车后,梅州与珠三角之间的来回时间缩短,对一些想要来梅州投资不动产的外来商人来说,也是一种利好,“清远在高铁建设后,房价马上就破了万元,相信对于梅州而言,交通的建设也将推动房地产的发展。”

  下半年预期价格涨幅不大

  对于下半年楼市的大致方向,市场上出现了两种不同的声音。在网签数持续上升的情形下,一部分人认为需趁早入手,以防房价继续攀升;同时也不少人对梅州房地产市场的未来持保守态度,认为下半年主城区入市量大的情况下,房价会有回调。

  从数据上来看,截至6月底,梅州商品房库存为20045套,约222.8万平方米,同比下降约19%,环比下降2%。而上半年梅州城区商品房新增供应量5680套,约74万平方米,配合春节、端午、五一等多个节点,各个楼盘积极推货,因此楼市热度增加。

  同时,由于城区目前入市量不多,加上江南新房房源较少,近期部分楼盘显露涨价的趋势,尤其在江南片区和芹洋半岛,如恒大御景半岛、万象江山、东山谷碧桂园等,新加推产品均价都有小幅度的上涨。

  然而,记者了解到,接下来的半年时间会有大量新品入市,新推项目主要在江南新城、芹洋半岛及梅县片区,例如客天下碧桂园、客天下东城、万象江山二期、融创城、融创观邸、东山谷碧桂园、恒大御景半岛、梅州富力城、梅县碧桂园等大盘,预计有10000多套新品入市。

  在政策利好三、四线城市的情况下,各大楼盘为了抢占返乡市场,下半年趁着国庆节、中秋节以及元旦假期来临之际,推新品、搞活动的次数会增多。与上半年形成鲜明对比,下半年供应井喷,且集中在8-10月份推售,各楼盘正面相争,竞争瞬间白热化

  相对于卖方的压力而言,下半年对于购房者来说或许是个出手的好时机。对比起上半年,不仅可供挑选的楼盘种类更多,而且各大楼盘在竞争压力大的情况下,或将有更多的优惠策略。加上金九银十的黄金期来临,梅州楼市热度将会得到新一轮的释放。

  同时,下半年各大开发商供货产品将有较大升级,但基于高库存和大量新货入市压力下,预期价格上扬幅度不大。“房地产市场成交火热,也推动着梅州土地市场的活跃。预计下半年,江南新城、芹洋半岛、梅县新城及各县区都会有较大幅度的土地供应,但土地成交价格将不断攀升。”李日锋分析。

  ■置业地图

  ●梅州富力城

  ◎产品:三期【柏悦府】

  ◎地址:梅州市梅县区新县城剑英大道

  ◎户型:主推117—185平方米中大户型

  ◎价格:约6800—7800元/平方米

  ◎点评:紧挨梅花山,邻近粤东医院和梅县外国语学校,未来的区位优势明显。五期旁边还将建设综合体和梅州外国语学校小学分部,配套设施齐全。不足之处是,周围还处于新城开发之中,附近7个楼盘还在新建或待建中,对于急待买房入住的客户有影响。

  ●奥园半岛一号

  ◎产品:【天悦湾】

  ◎地址:梅州市梅江区学海路

  ◎户型:主推110-193平方米中大户型

  ◎价格:6500-8000元/平方米

  ◎点评:位于芹洋半岛,临近丙村、西阳,与东山中学、鞍山汉剧院等在同一线路上,主要是贯通学校与市区。对于芹洋半岛区域而言,天悦湾定价居中。不足之处是,随着该区域安置区居民入住,以及其他几大楼盘的建设,教育和医疗资源将有些紧张。

  ●万达华府

  ◎产品:3期最后一栋住宅

  ◎地址:梅州市梅江区金燕大道及五横街交叉路口

  ◎户型:88-130平米中小户型

  ◎价格:均价7000元/平方米

  ◎点评:拥有大型的商业中心,还有写字楼,所以项目整体还是不错的,从社区设计上可以说是一流的,环境非常好,管理上应该也不错。项目丰富配套:商务、商业、娱乐、休闲、教育、医疗、居住七大中心价值,配套完善齐全。唯一不足是大户型不多。

  ●万象江山

  ◎产品:2期

  ◎地址:梅州江南金燕大道旁

  ◎户型:三房、四房为主

  ◎价格:均价7000元/平方米起

  ◎点评:正对万达广场,又是江景大宅,东近归读公园,南靠广州大桥,交通便利,着实值得优质客户关注。不足之处是正兴的物业管理过去曾让不少老业主诟病,因此购房者在这方面可能会谨慎考虑。

  ●客天下

  产品:客天下·东城

  ◎地址:梅江客天下旅游产业园区内

  ◎户型:110-143平方米三房、四房为主

  ◎价格:均价6000元/平方米起

  ◎点评:东城产品自然共享客天下旅游产业园的配套,里面医院、学校、商业自成一体,居住环境不错。不足之处是与市中心仍有一段距离,对于没有私家车的客户而言,在公共汽车趟数有限的情况下,出行较为不便。

  ●融创城

  ◎地址:广梅路(汉酒路路口直入200米)

  ◎价格:不详

  ◎点评:江北老城区为数不多的新楼盘,附近没有与其竞争的楼盘,区位优势明显。对于居住在老城区的刚需者是个利好。不足之处是,除了自身新建的商业配套外,周围的道路等配套等都较为老旧。

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